Immobilien kaufen in Bayern: 5 Tipps für den Weg ins Eigenheim

An vielen Orten in Bayer steigen die Immobilienpreise, da stellt sich so manch einem die Frage, ob man sich den Kauf einer Immobilie überhaupt noch leisten kann, oder ob sich ein Kauf überhaupt noch lohnt. Diese Fragen lassen sich allerdings nicht pauschal beantworten. Wenn Immobilienkäufer zum Beispiel eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben, sehen sie vor allem den Renditegeschichtspunkt. Anders wiederum verhält es sich, wenn es darum geht, eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen, oder wenn es um einen späteren Wiederverkauf geht. Hier muss genau geschaut werden, wie hoch der Kaufpreis im Vergleich zur Jahresmiete ist. Während man früher von einem Verhältnis von 20:1 ausging, so wird heute nicht selten das 40-50-fache gezahlt. Das betrifft vor allem die Stadt München, die besonders teuer ist.

Tipp 1: Auf die Region achten

Verschiedene Statistiken zeigen sehr deutlich, dass in den letzten Jahren vor allem die Preise in großen Städten extrem gestiegen sind. Anders wiederum verhält es sich in den ländlichen Regionen im Osten Bayerns. Hier ist es durchaus möglich, günstige Immobilien zu erwerben. Zu berücksichtigen ist hier aber noch immer, dass auch, wenn eine Region sehr günstig ist, das noch nicht gleichbedeutend ist, dass der Immobilienkauf in dieser Region auch gleichzeitig eine lohnenswerte Geldanlage ist. Hier zeigen sich wieder die beiden möglichen Szenarien. Für den, der eine Immobilie kaufen möchte, um sie selbst zu nutzen, ist es recht egal, ob die Anschaffung auf Dauer lohnenswert ist. Hier geht es vor allem darum, endlich in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Bei der Vermietungs- und Wiederverkaufsabsicht sieht es aber durchaus anders. Hier muss man die mögliche Wertsteigerung natürlich im Blick behalten. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und den zu erwartenden Mieteinnahmen ist hier ganz entscheidend. Wichtige Aspekte hinsichtlich Prognosen für eine Wertentwicklung finden man zum Beispiel im "Wohnatlas" der Postbank. Hier zeigt die aktuelle Postbank-Prognose, dass auch in den teuren Regionen Münchens und Umgebung bis 2030 von einem weiteren Preisanstieg ausgegangen wird. Laut der Prognose könnten dagegen die Preise im Norden Bayerns sogar fallen.

Tipp 2: Wohnung oder Haus

Wenn es darum geht, ein Eigenheim anzuschaffen, kann es manchmal sehr sinnvoll sein, zunächst darüber nachzudenken, ob es sofort das Haus sein muss, oder ob man tatsächlich den Kauf einer Wohnung in Betracht zieht. Die aktuelle Immobiliensituation in Bayern und vor allem in den Ballungsräumen nimmt inzwischen beinahe bizarre Formen an. Der Ansturm von Kaufwilligen ist gigantisch und nicht selten sind Käufer bereit Immobilien im Millionenbereich ungesehen zu kaufen. Unabhängig von der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt ist ein solches Kaufverhalten gar nicht förderlich. Die Immobilie sollte nur dann gekauft werden, wenn man sich auch wirklich sicher ist. Vor allem aber sollte der Kaufpreis nicht die persönlichen Möglichkeiten übersteigen. Gerade wenn man noch sehr jung ist, kann es sehr sinnvoll sein, mit dem Kauf einer Eigentumswohnung zu starten. Wenn diese einige Jahre selbst bewohnt wurde und man nun den Wunsch nach einem Haus hat, hat man quasi ganz nebenbei das hierfür notwendige Eigenkapital bereits angespart. Der Wert der Eigentumswohnung wird sich gerade in Bayern nach wenigen Jahren, wie die Prognose besagt, deutlich erhöht haben. Ein weiterer Aspekt, ob eine Eigentumswohnung eine Alternative sein kann, ist sicher der Platzbedarf und das Budget. Viel Platzbedarf und ein ausreichendes Budget sprechen sicher für die Anschaffung eines Hauses. Beim Kauf eines Hauses darf auch nicht aus dem Blick verloren gehen, dass sowohl die Anschaffungskosten als auch die laufenden Kosten höher sind. Fakt ist, dass sowohl Grundsteuer als auch die Instandhaltung bei freistehenden Häusern erheblich höher als bei einer Eigentumswohnung sind. Bei Eigentumswohnungen wird normaler ein monatliches „Hausgeld“ in eine Gemeinschaftskasse von allen Eigentümern eingezahlt. Hieraus werden dann die notwendigen Ausgaben finanziert.

Tipp 3: Ausreichend Eigenkapital

Ohne Eigenkapital lässt sich der Kauf einer Immobilie nur schwer realisieren. Man sollte mindestens 20 bis 30 Prozent des benötigten Kapitals als Eigenkapital zur Verfügung haben. Das absolute Minimum sind die Kaufnebenkosten, die man auf jeden Fall aus eigenen Mitteln finanzieren sollte. Gemeint sind damit Notar, Makler, Steuer und der Grundbucheintrag. Gerade bei älteren Immobilien können die anstehenden Renovierungskosten den Kapitalbedarf erhöhen. Zu einem gewissen Anteil akzeptieren Banken auch Eigenleistungen, die erbracht werden. Natürlich kann auch eine abbezahlte Immobilie als Sicherheit eingesetzt werden, auch dadurch wird das benötigte Eigenkapital reduziert.

Tipp 4: Niedrige Zinsen sichern

Wenn es um die Finanzierung geht, dann sollte diese mit möglichst langer Laufzeit abgeschlossen werden. Auf diese Weise sind die niedrigen Zinsen langfristig gesichert. Schnell kann man eine böse Überraschung erleben, wenn man bei heutigen niedrigen Zinsniveau eine Finanzierung für eine sehr kostspielige Immobilie abschließt und nur eine Laufzeit von 10 Jahren vereinbart. Experten gehen davon aus, dass das Zinsniveau in den nächsten 10 Jahren um ein bis zwei Prozent steigern wird. Daher ist es auf jeden Fall angeraten, sich die niedrigen Zinssätze so langfristig wie möglich zu sichern. Hierzu sollte man aber wissen, dass Verbraucher bei einem Immobiliendarlehen immer bereits nach 10 Jahren - und zwar unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit - ein Sonderkündigungsrecht haben. Das besagt der § 489 BGB. Was über diesen Zeitraum hinaus geht, ist somit eher eine Option. Diese kann man nutzen oder eben auch nicht.

Tipp 5: Auf die Lage achten

Nachdem nun alles rund um die Finanzierung geklärt ist, kommt letztlich der wirklich spannende Teil. Es folgt die Suche nach der Traumimmobilie. Hier hat natürlich jeder vollkommen andere Vorstellungen von ideal und passend. Gerade wenn eher junge Familien auf der Suche nach einem Eigenheim sind, so spielt häufig die passende Infrastruktur eine wichtige Rolle. Also die Frage, ob auch wirklich Kindergärten, Schulen und auch Spielplätze in der Nähe sind. Auch wenn das nicht immer sofort in den Köpfen potenzieller Käufer einen festen Platz hat, aber es kann nicht schaden, auch einen Blick auf die potenziellen Nachbarn zu werfen. Fakt ist immer, dass mindestens in einem Zeitraum von 10 Jahren man an den Wohnort gebunden ist. Nicht nur die Infrastruktur spielt eine wichtige Rolle, sondern natürlich auch das soziale Umfeld. Nur wenn hier wirklich alles stimmig ist, wird die neue Immobilie ein echtes Zuhause. Sinnvoll ist es zudem, in die eigene Kaufentscheidung auch die künftige Entwicklung der Umgebung mit einzubeziehen. Sollte sich hier schon jetzt ein positiver Trend abzeichnen, ist es umso wahrscheinlicher, dass die Immobilie mit einer Wertsteigerung rechnen darf.