Die Mietpreisbremse - der große Ratgeber für Vermieter

Zum 1. Juni 2015 tritt die im Deutschen Bundestag beschlossene Mietpreisbremse in Kraft. Damit soll ein rasantes Ansteigen der Mieten in den deutschen Bundesländern verhindert werden. Das Ziel ist das garantieren des leistbaren Wohnens und ein Schutz der Mieter? Doch wie ist es um die Vermieter bestellt? Ist dieMietpreisbremse eine weitere Schikane, oder hat sie für beide Parteien etwas Gutes? In unserem großen Ratgeber erhalten Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen der Vermieter und wertvolle Tipps.

Welchen Zweck hat die Mietpreisbremse 2015?

Mit der vom Bundestag beschlossenen Mietpreisbremse soll der teilweise enorme Unterschied zwischen einer Bestandsmiete und einer Wiedervermietung eingedämmt werden, wobei diese Regelung in Regionen in Deutschland mit einer angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt gelten soll, wie z.B. Hamburg, Berlin oder München. Das Wiedervermieten muss sich an den ortsüblichen Preisen orientieren und darf maximal 10 % über dem Durchschnitt liegen. Die Regelung ist nur für die maximale Dauer von fünf Jahren gültig, danach muss der Wohnungsmarkt wieder neu eingeschätzt werden.   Wie lange diese Koppelung an den Mietspiegel tatsächlich dauert, hängt von den jeweiligen Regionen bzw. Bundesländern ab und kann regional unterschiedlich entschieden werden. Laut Bundesministerium für Verbraucherschutz werden dadurch aber sowohl die Interessen der Mieter als auch jene der Vermieter unterstützt. Um das Schaffen von neuem Wohnraum zu fördern, sind Neubauten von dieser Regelung auch in Orten mit akuter Wohnungsnot ausgeschlossen.

Muss ich meine Miete jetzt senken?

Bis die Mietpreisbremse 2015 angezogen wird, kann noch einige Zeit vergehen, schon jetzt gibt es eine Verzögerung in vielen Gebieten von Deutschland. Die Bundesländer müssen zunächst offiziell die betroffenen Gebiete als Orte, in denen zu wenige Immobilien zur Verfügung stehen, deklarieren. Als Vermieter müssen Sie nicht sofort die Miete senken, sondern können erst die Entwicklung abwarten und dann reagieren. Befindet sich die vermietete Immobilie in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt, kann die vermietende Partei die ortsübliche Vergleichsmiete dem Mietspiegel, den es für jede größere Stadt gibt, entnehmen. Ein Senken der bisherigen Mieten wird nicht notwendig sein. Es besteht ein Bestandsschutz, d.h. der Vermieter kann die Wohnung zu den aktuellen Preisen von 2015 weiter vermieten, muss sich aber bei den zukünftigen Preiserhöhungen an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten.

Welche Regionen sind von der Mietpreisbremse 2015 betroffen?

Ein Anpassen der Mieten an den ortsüblichen Durchschnitt ist nur dann notwendig, wenn der Wohnungsmarkt in der Region als angespannt eingestuft wird. Das bedeutet, dass ländliche Regionen und kleine Städte nicht unbedingt davon betroffen sein müssen. In Berlin, Hamburg, Dresden, München, Nürnberg, Frankfurt am Main oder auch Leipzig wird die neue Regelung mit Sicherheit gelten. Hier steigen die Preise in den letzten Jahren aber ohnehin nur mehr sehr gemäßigt. Dass die Bremse den Vermieter trifft, wird somit eher die Ausnahme sein.

Gibt es Ausnahmen bzw. Wohnungen oder Mietverträge, die nicht betroffen sind?

Grundsätzlich betrifft die Bremse nur Regionen, denen ein zu geringes Angebot an mietbaren Immobilien nachgewiesen werden kann. Daneben ist aber auch der Zustand der vermieteten Immobilie von Bedeutung. Neubauten, d.h. Wohnungen und Wohnhäuser, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, sind von der Regel nicht betroffen, ebenso wie modernisierte Bauten, die nach den Sanierungsmaßnahmen und Umbauten neuwertig sind und einem Neubau gleichkommen. Ob dies zutrifft, kann einfach berechnet werden: Die Modernisierung muss mindestens 1/3 des Preises ausmachen, der für einen Neubau bezahlt werden hätte müssen. Auch Modernisierungen, die nicht diesen Wert erreichen, können bei dem Mietpreis weiterhin berücksichtigt und als Zuschlag geltend gemacht werden. Hinter der Entscheidung, dass Wohnungen, die seit 2014 errichtet wurden bzw. werden von dem Gesetz ausgeschlossen sind, steht die Überlegung, dass damit das Errichten von neuem Wohnraum unterstützt wird und sich dadurch automatisch auch der Wohnungsmarkt entspannt. Auch bereits bestehende Mietverträge sind von der neuen Regelung nicht betroffen, sondern nur Neuvermietungen. Für die alten Verträge gilt weiterhin das 2013 verabschiedete Gesetz, dass die Mieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen dürfen.

Wie kann ich mehr aus meinen Mietpreisen herausholen?

Viele Vermieter bewerten die Mietpreisbremse als nachteilig. Dem Mieter werden neue Rechte zugestanden, die vermietende Partei hat nachzugeben. Manch einer bewertet die Bremse aber auch als Chance: Ohnehin sanierungsbedürftige Wohnungen werden umfassend modernisiert, bis sie als neuwertig gelten und damit von der Bremse ausgeschlossen sind. Auch voll möblierte Wohnungen sind von der Regel ausgeschlossen, da die gewünschten höheren Mieten quasi als Miete für die Möbel proklamiert werden können. Dasselbe gilt für Zusatzleistungen, wie z.B. einem Autostellplatz zur Wohnung. Viele Vermieter haben schon längst eine Gesetzeslücke entdeckt, nämlich die Indexmiete. Bei dieser Art der Miete, die im Mietvertrag als solche genannt werden muss, steigen die Preise automatisch in regelmäßigen Abständen an. Als Grund dafür wird die Inflation und somit eine Indexanpassung genannt. Diese Indexmieten sind von der Mietpreisbremse aktuell noch ausgeschlossen.

Welche Neuregelungen sind in Bezug auf das Vermieten außerdem zu beachten?

Was oftmals in der aktuellen Berichterstattung untergeht und von der Politik nur am Rande behandelt wird, ist eine weitere wichtige Neuregelung: Die Bezahlung des Maklers. Diese muss derjenige übernehmen, der den Makler engagiert hat, also nicht mehr automatisch der zukünftige Mieter. Im Normalfall fallen diese Kosten jetzt an den Vermieter oder die Hausverwaltung. Die 2,38 Netto-Kaltmieten, die der Makler verdient, kann sich der Mieter sparen, der Eigentümer der Wohnung muss sie hingegen zähneknirschend hinnehmen, ohne dass er sie durch eine Mietpreisanpassung wieder einnehmen könnte. Er bleibt auf den Kosten sitzen. Viele Wohnungsbesitzer wollen deshalb in Zukunft auf einen Makler verzichten und direkt vermieten, was zu vermehrten Rechtsstreits und wirtschaftlichen Einbußen in der Maklerbranche führen kann.

Wann kann ich die Miete für meine Wohnung erhöhen?

Basierend auf dem neuen Mietgesetz können die Mieten laut Bundestag nur dann erhöht werden, wenn:

• es sich um einen Neubau oder eine neuwertige Wohnung handelt,
• die Mieten bisher unter den ortsüblichen Mieten lagen,
• die neue Miete nicht mehr als 10 % der ortsüblichen Mieten übersteigt,
• es sich um einen bereits bestehenden Mietvertrag handelt oder
• im Ort keine akute Wohnungsnot herrscht, d.h. die Bremse ohnehin nicht in Kraft tritt,
• wenn nach Ablauf der Frist keine Wohnungsnot mehr besteht und die Regel aufgehoben wird oder
• wenn die neue Regelung noch nicht geltend gemacht wurde.

Viele Vermieter reagieren auf die drohenden finanziellen Einbußen damit, dass sie die Preise noch kurzfristig schnell anheben, bevor das Gesetz in Kraft tritt. Dadurch wird auch der Schnitt, an dem sich die Bremse in Zukunft orientiert, angehoben.

Wie ist die aktuelle Mietpreislage?

Die Mietpreisbremse ist von der Politik nicht unbedingt gut durchdacht, da sie hauptsächlich die Rechte der Mieter unterstützt und die Vermieter geraten ins Hintertreffen. Für die Wirtschaft werden im Mietbereich erhebliche Einbußen erwartet, es geht um mehrere hundert Millionen Euro. Viele private Vermieter reagieren bereits darauf, indem sie sich von ihren Mietwohnungen trennen und sie als Eigentum verkaufen. Dadurch würde genau das Gegenteil von dem Zweck hinter der Bremse erreicht werden: Der Anteil an Mietwohnungen sinkt, die Erstmieten steigen aufgrund des Bestandsschutzes und die Wohnungsknappheit wird verstärkt. Der Immobilienverband Deutschland plant eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse 2015, vor allem aufgrund der Neuregelung, wonach der Vermieter die Kosten für den Makler zahlen müsste und alle Vorteile dem Mieter gelten. Außerdem werden mehr Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern erwartet, wenn es um die Definition des durchschnittlichen Mietpreises geht. Quellen: tagesschau.de immobilienscout24.de welt.de spiegel.de